Para solicitar la subsanación de los vicios de construcción existentes en una vivienda, o reclamar una indemnización económica alternativa, el interesado tiene que probarlos. El medio adecuado será un informe pericial de un técnico especializado que ponga de manifiesto la naturaleza de los defectos observados, la causa que los ha provocado, forma de reparación y el coste económico.
La vía adecuada para instar esa reclamación será un procedimiento declarativo ante el Juzgado de 1ª Instancia competente. Es conveniente demostrar haber intentado previamente una solución extrajudicial mediante una notificación fehaciente indicativa de los defectos aparecidos.
En las viviendas de nueva construcción se pueden exigir responsabilidades al promotor, el constructor, los subcontratistas, el proyectista, la dirección facultativa y demás agentes que intervengan en la construcción.
La Ley de Ordenación de la Edificación contempla diferentes plazos de garantía, a contar desde la recepción de las obras, de 10 años para los vicios estructurales, de 3 años para los daños causados por defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten negativamente a la habitabilidad y de 1 año para los daños causados por defectos de terminación o acabado.
Las acciones judiciales prescriben, en todo caso, a los 2 años desde el momento de aparición de los vicios constructivos
En las viviendas de segunda mano, una vez agotados los plazos de garantía comentados antes, el comprador podrá accionar únicamente contra el vendedor. Que responderá siempre que:
- no sean manifiestos
- tengan cierta gravedad por hacer impropia la vivienda para su uso o disminuyan el uso de tal modo que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría pagado menor precio
- el comprador no sea un experto a quien se le presuma que debía conocer tales defectos.
En caso de existir pacto arbitral entre las partes las reclamaciones por vicios habrían de reconducirse a través de un procedimiento de arbitraje.
Resumen artículo escrito por José Luis Casajuana Espinoza, que fue publicado por la revista Inmueble.
